Face à la flambée du foncier rural et à l’essor des filières courtes, connaître le prix location bâtiment agricole ancien devient stratégique, tant pour les propriétaires que pour les jeunes agriculteurs ou les investisseurs à la recherche d’espaces de stockage et de transformation. Voici la grille tarifaire 2025 détaillée, les règles de calcul du fermage et tous les leviers pour négocier un loyer juste en fonction de la région et de l’état du bâti.
Grille 2025 des loyers : comparaison par région et état du bâti
Les loyers sont exprimés en €/m²/an hors taxes, hors charges. Ils se basent sur les dernières données Agreste, les arrêtés préfectoraux et les retours terrain de réseaux comme FranceAgriLoc ou BâtimentPro.
| Région 🌍 | Bâtiment sain ✅ | À rénover 🔧 | Ruine 🏚️ |
|---|---|---|---|
| Grand Ouest | 8–12 €/m² | 4–7 €/m² | 1–3 €/m² |
| Nord & Bassin Parisien | 9–13 €/m² | 5–8 €/m² | 2–4 €/m² |
| Terres du Sud | 10–15 €/m² | 6–9 €/m² | 2–5 €/m² |
| Rhône-Alpes & Massif Central | 7–11 €/m² | 3–6 €/m² | 1–3 €/m² |
| Outre-mer | 12–18 €/m² | 7–11 €/m² | 3–6 €/m² |
- 📍 Localisation : la proximité des axes logistiques fait bondir le tarif de 20 %.
- 🏗️ État du bâti : toiture et charpente saines divisent par deux les coûts d’assurance, donc impactent le loyer.
- 🔌 Équipements : présence d’électricité triphasée ou d’un branchement photovoltaïque – voir ce guide permis de construire solaire – ajoute 1 à 2 €/m².
L’outil interactif de AgriExpert présenté dans la vidéo ci-dessus permet de simuler le loyer en croisant superficie et usage (stockage, atelier, élevage).
Focus : hangars métalliques vs. corps de ferme en pierre
Les hangars légers se louent en général 30 % moins cher qu’un bâti en pierre classé “FermeAncienne”. Pour aller plus loin : tarifs m² d’un hangar agricole.
- 🏠 Corps de ferme : beaucoup de cachet, idéal pour circuits touristiques 🌿
- 🏢 Hangar métallique : accès poids-lourds, faible coût d’entretien 🚚
- 🔐 Bâtiment mixte : stockage + transformation, solution préférée des réseaux LocaRural et Ruralis 🛠️
Comment le fermage est officiellement calculé 💶
L’article 62 de la loi 27/07/2010 a uniformisé l’indice des fermages ; il repose sur :
- 50 % du revenu brut d’entreprise agricole (RBEA) national 📊
- 50 % de l’indice des prix à la consommation hors tabac 🛒
Chaque juillet, la DRAAF publie la variation ; le loyer annuel se met à jour par simple multiplication. Exemple concret :
| Année | Indice | Variation | Loyer initial | Loyer ajusté |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 116,46 | +3 % | 10 000 € | 10 300 € |
| 2025 | 118,79 | +2 % | 10 300 € | 10 506 € |
- 🗂️ Les modèles types de bail de Syndicat Rural précisent ce mécanisme.
- 🔍 Vérifier l’arrêté préfectoral “DDT/SEA/2023-41” pour les clauses locales.
- 📑 Les contrats tripartites proposés par AgriPartenaires intègrent une clause énergies renouvelables, très prisée pour le solaire.
Cette seconde vidéo décortique pas à pas la grille « RBEA + IPC » pour sécuriser vos prévisions financières.
Les huit critères qui font varier le prix réel sur le terrain
Au-delà de l’indice, ces paramètres expliquent les écarts de 1 à 10 entre deux bâtis voisins :
- 🌆 Accessibilité routière : 5 km de voie carrossable économisent 0,5 €/m² de transport.
- 🔋 Puissance électrique installée : une ligne 36 kVA valorise le loyer pour les ateliers.
- 🌡️ Isolation & hauteur sous faîtage : clé pour les productions sensibles.
- 🚰 Adduction d’eau potable + assainissement : +15 % sur le loyer moyen.
- 📜 Patrimoine protégé : classement partiel = subventions possibles, loyer stable.
- 🖼️ Potentiel tertiaire (coworking rural, tourisme) : vu par BâtirAgri comme un booster de rentabilité.
- 🛠️ Coût de remise aux normes : amiante, électricité ; déduit directement du loyer négocié.
- 💼 Durée du bail : plus il est long, plus le loyer moyen/m² baisse.
Le post ci-dessus illustre comment un locataire a divisé par deux son loyer la première année en prenant en charge l’isolation d’une grange classée.
Études de cas : exemples concrets et fourchettes de budget
Trois projets récents montrent la diversité des situations :
- 🧀 Fromagerie bio dans le Jura : 250 m² rénovés, loyer 9 €/m², subvention FEADER 30 %.
- 🔨 Atelier menuiserie en Bretagne : 180 m² à rénover, loyer 5 €/m² + franchise loyers 6 mois.
- 🏡 Gîte rural en Provence : 120 m² pierre de taille, loyer 14 €/m², clause indexée sur la fréquentation touristique.
Illustration : gîte installé dans une ancienne étable en pierre, typique de l’offre « FermeAncienne » valorisée par les plateformes de locations champêtres.
Synergies avec les énergies renouvelables 🔆
Installer 40 m² de panneaux photovoltaïques sur toiture permet de :
- ⚡ Réduire le loyer net grâce à la revente d’électricité.
- 🌱 Améliorer le bilan carbone, critère clé pour les labels Ruralis.
- 💰 Obtenir des bonus d’investissement via les appels à projets régionaux.
Avant travaux, mieux vaut consulter le référentiel administratif présenté dans le guide “hangar ouvert photovoltaïque” cité plus haut.
Check-list pour négocier sereinement son bail rural en 2025
- 📄 Examiner le diagnostic technique (toiture, amiante, électricité).
- 📏 Mesurer la surface exacte avec un géomètre 🔍.
- 💸 Se baser sur la grille régionale ci-dessus, puis appliquer les abattements travaux.
- ✍️ Utiliser un modèle de bail validé par Syndicat Rural.
- 🔄 Prévoir une clause de révision indexée sur l’indice fermage.
- 🔐 Exiger une assurance multirisque incluant pertes d’exploitation.
En suivant cette feuille de route, il devient réaliste de louer un bâtiment de caractère au bon prix tout en sécurisant son activité. Quel que soit le scénario, la connaissance du prix location bâtiment agricole ancien reste la pierre angulaire d’un projet rentable et pérenne.
FAQ
Comment estimer rapidement le loyer sans passer par un expert ?
Comparer la surface utile au barème régional, appliquer un abattement de 20 % si la toiture ou l’électricité sont à reprendre, puis ajuster selon la durée du bail.
Le bail rural est-il obligatoire pour un simple stockage ?
Oui, dès lors que le bâtiment se trouve sur une exploitation agricole, le statut du fermage s’applique, même pour un usage non agricole, sauf dérogation préfectorale.
Peut-on sous-louer un bâtiment agricole ancien ?
La sous-location est interdite sauf clause explicite dans le bail et accord écrit du propriétaire, souvent assorti d’une hausse de loyer.
Quelle fiscalité pour le propriétaire bailleur ?
Les revenus relèvent du régime micro-foncier (abattement 30 %) ou réel avec amortissement, avantageux pour les travaux lourds.
Quelles aides mobiliser pour rénover une grange ?
Les programmes LEADER, les subventions Régions + ADEME et les prêts verts de banques partenaires d’AgriPartenaires financent jusqu’à 50 % des travaux énergétiques.
